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等了15年,大校场终于动了

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德迷小天王 发表于 2018-7-22 12:39:27 | 显示全部楼层 |阅读模式



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在南京 2018-07-21 22:02:27

                               
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历经漫长等待后,让人望眼欲穿的大校场(红花-机场智慧新城)终于“姗姗来迟”地挂出5幅地块。
这也是自2003年南京首次提出“大校场搬迁”计划后,时隔整整15年的跌宕涅槃,终于迈出了实质性的、也是最关键的一步。
值得注意的是,在首批拟出让的30万方土地中,有两幅地块位于大校场核心区,且紧邻地铁5、6号线上盖。论位置,堪称是主城东南部寸土寸金的“宇宙中心”。
作为南部新城规模最大的土地功能置换区域,也是“最难啃的骨头”。历经百年风雨的大校场,从军用机场搬迁到土地挂牌出让,一路走来并不平坦。
而在彻底“腾空”这片主城东南部“最具含金量的10平方公里”后,接下来将是数以百万方计的大规模土地出让。同时,也标志着犹抱琵琶半遮面的“红花-机场智慧新城”即将全面启动。
苦盼15年,首次准备出让土地的大校场,会迎来华丽转身吗?
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从明清兵营,到民国时期全国最大的航空基地,再到解放后南京唯一的军民合用机场。关于大校场的悠久历史和传奇色彩,“老南京”们一直津津乐道。
但在搬迁之后,它未来会变成什么样子,在南部新城崛起乃至整个南京楼市格局中发挥怎么样的作用?一般鲜少有人知道。这也为该区域蒙上了一层神秘的面纱。
在房叔看来,大校场在某种程度上更接近,或者说更像香港“启德机场发展计划”的翻版。

                               
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香港启德机场曾是全球最繁忙的国际机场之一,国际客运量曾名列全球第三,而货运量更是全球第一。但由于城市范围不断扩大,启德机场渐渐被“吸进”了市中心(与南京大校场环境极为相似)。1998年7月5日,为香港服务了73年的启德机场正式关闭。
雄心勃勃的启德发展计划,是在香港启德机场原旧址上进行的大型市区发展计划。经过多年研究及讨论,该计划提出兴建包括大型体育场馆、都会公园、邮轮码头及旅游中心等核心项目,并有多项住宅及商业发展,总规划面积超过320公顷。
启德发展计划最大的“点睛之笔”,是完好地保留了世界闻名的“13/31跑道”,以及规划面积为24公顷的都会公园。后者建有海滨长廊、观景台、高尔夫球练习场、划艇游乐区及自行车径等休闲设施,是维多利亚公园的1.4倍。
此外,在3000多米的“13/31跑道”末端,还专门兴建了占地8.54公顷的航空主题公园。不仅保留前航空交通管制塔及相关设施,还完整展示退役飞机和启德机场文物。可谓开创亚洲之先河。
另一方面,启德发展区由于集合了CBD、住宅、体育、旅游等一站式功能,无疑成为香港房地产发展升值的一个重心。尤其在商办载体规模上,启德发展区连同观塘及九龙湾商贸区将提供540万方的写字楼面积,被香港政府定位为香港第二个核心商业区(CBD2)。

                               
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据悉,启德发展区内已拥有14幅商业用地和4幅综合发展区用地,还将兴建地下购物街。这些重量级项目都将成为新启德未来发展的强力引擎。
2017年1月6日,启德发展区首个发售的私人住宅楼盘—“启德一号二期”正式接受认筹,当天即售出筹票超过700张,样板房展示中心排起长龙。业内人士称,这只是启德发展区启动建设以来“房市火爆”的一个缩影。而来自启德住宅地皮的成交记录显示,从2013年至2016年,启德成交的平均楼面尺价上涨了1.3倍。
站在老启德机场的旧址上,如今“商住并举,逢开必火”的新启德发展区,近年在土地市场和住宅市场上表现都十分亮眼。甚至,被视为香港楼市下一个重要升值点和“新一极”。
那么,在与启德发展区几乎如出一辙的操盘思路下,南京的大校场片区能否复制出“第二个启德奇迹”?打造自己的“启德跑道公园”?
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86岁的大校场机场和73岁的启德机场,它们有太多的相似之处,但又有各自的不同。
同样是经历过漫长而难熬的“市中心机场”时代,每次在“飞机呼啸过顶”的巨大轰鸣声中,另一个声音渐渐变得清晰而强烈起来:“在机场搬迁关闭后,这里最应该保留下来的是什么?”

                               
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也就是说,在准备搬迁之前,就必须提前思考它的“后路”,或者说下一阶段的“出路”。由于历史上的特殊性,大校场注定无法扮演一个单纯意义上的房地产板块,或者那种千篇一律的科创产业园。
它的首要任务,是打通南京东南部的“任督二脉”。然后以高级别的城市开发标准,填补南部新城最后一块,也是长期“空缺”的10平方公里。

                               
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所幸的是,早在2003年军方和南京市地方政府启动大校场迁建的前期工作后,相关城市更新规划就火速提上日程。2005年,南京市政府公开征集大校场机场片区规划方案。当时共有7家国内外一流的规划设计单位参与编制。
最终,东南大学城市规划设计研究院提交的“智慧新城”方案一举夺魁。
“修建于民国时期的大校场机场,穿越86载,定格了不少重要历史时刻, 给南京人留下了很多珍贵的记忆”。所以,如何保留完整的记忆是该地区规划实施的首要前提条件。而正是这样严苛的规划要求,才让大校场的历史遗存几乎得以全部保留。
比如,将长约2800米,宽60米的机场跑道作为城市记忆完整保留。届时铺上塑胶跑道,打造成机场跑道公园,作为休闲公共空间。此外,瞭望塔、候机楼、“美龄宫”等老机场建筑也得以继续保留。

                               
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这样,改造后的机场跑道也就自然成为未来红花-大校场发展区的“中轴线”。沿着这条功能轴线,两侧将布置多个公共文化设施和商业、商务楼宇,打造南京的文化客厅。还将与七桥瓮湿地公园相连通。
值得一提的是,作为南京主城区唯一仅存的未开发完整“处女地块”。大校场的搬迁工作显得异常艰辛而漫长。从2003年开展搬迁前期工作后,一直到2009年才宣布迁建正式启动。然后又继续等待了6年,才在2015年7月底完成搬迁。彼时,距离2005年东大首次提交“智慧新城”规划方案已过去整整十年。
长期游离城市结构之外的大校场,在“回归”南京主城怀抱的那一刻无疑是幸运的。对于南京来说,该区域还有大量的“城中村”等待改造。对于饱经沧桑的大校场来说,它将会得到世界级规划标准的重塑。

                               
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而对于南京楼市来说,这一区域无疑将像香港启德机场那样成为城市更新的升值点。不仅拥有多条地铁规划,未来还可以提供大量的土储和商办、住宅货量。
随着“亚洲第一大站”高铁南站建成,大校场机场全部搬迁,也为南京“东南部副中心”的真正崛起提供了合适的土壤。在保留老机场跑道功能轴线的背后,我们看到的是一条崭新的发展轴线。它不单单是历史之轴、景观之轴,更是打开南京东南部门户的未来之轴。
一个充满想象力和更多可能性的,南京本土版“启德发展计划”由此呼之欲出!
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如果把大校场比作成一只困在笼中的睡狮,那么今天这头雄狮已经醒来。
按照基础框架下的规划,整个大校场发展区西起大明路,东至绕城公路,北到外秦淮河,运粮河。围合成一个近似梯形的超大区域,总面积约10平方公里,规划常驻人口为15万人。共分为“一带、二核、三区”。

                               
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“一带”是指保留原2800米左右的机场跑道,建设成为国内罕见的,拥有大面积绿色开敞空间的公共设施带。主副跑道中间为公共活动区域,类似“城市客厅”和“城市嘉年华”。两侧布置城市大型公共设施,如:博物馆、档案馆、美术馆、音乐厅、体育中心等。
“二核”分别是指靠近南站CBD的服务业中心,以及靠近地铁6号线的高端商务办公区域。其中超高层建筑主要集中在七桥瓮湿地公园和机场跑道的交接处,重点发展商贸商务业。建筑高度规划设计在200-400米。
“三区”分别是指南部的智慧创意街区、北部的高品质居住区、东部的未来发展区。其中,东部的未来发展区将彻底打通宁杭高速公路、纬七路、绕城公路等多个主要干道,还将运粮河、秦淮河、七桥瓮生态湿地公园等湿地景观全部“包揽”。未来将用于吸引世界级的大型生态、科技型发展项目落户。
需要强调的是,大校场片区的道路规划与河西新城的规划有所不同。将一改“宽马路、疏密度”的“割裂式”道路布局,而是与江北核心区、南站地区一样,改走“小地块,密路网”的空间布局模式。

                               
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总而言之,完全不同于传统的房地产开发模式,整个大校场发展区的用地将是住宅、服务设施、创意产业、文化创意街区等的混搭,定位是真正意义的产城融合综合区。
在南站-大校场周边区域的内部交通建设上,南京市在2017年就已提出,将积极落实苜蓿园大街以南段工程,争取2018年建成通车。持续推进红花-机场东南片区、机场跑道片区、大明路沿线、中和桥至七桥瓮沿线以及南站地区市政道路建设,争取2020年全部建设完成。
“风雨后总会见彩虹”。在历经十多年反复论证,方案细化,规划修订后,大校场对于“下一步该怎么走”似乎已经是胸有成竹。所以,才在今年突然“一口气连挂5幅商办、商住混合及二类居住地块”,准备正式开招“金龟婿”。

                               
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坊间传言,未来大校场近250万平方米的纯住宅用地也将陆续上市。或将给南京的土地市场带来极大的冲击,同时也给觊觎南京主城优质地段的开发商们提供了难得的机会。
当然,作为南部新城的“两大封面级标杆区域”,由于大校场和南站CBD之间的距离过近,且两者在高端商务地标的规划上有较多重叠性。今后如何避免无序竞争还有待进一步观察。
不管如何,我们还是相信南京城市的决策者们,会从更高的格局上重新审视这一长期被忽略的“珍藏版”区域。而百年大校场在备受呵护下再次起飞,应该指日可待。
最后,预祝红花-大校场片区首批5宗地块都能找到合适的“金主”,迎接涅槃重生后的第一个高光时刻!





 楼主| 德迷小天王 发表于 2018-7-22 12:40:18 | 显示全部楼层
这机场是我人生最熟悉才机场,前两年带着小狗走遍了机场每个角落,之前都是封闭式,当兵的走人后,才进去过
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